전세계약 만료 전 이사, 가능할까요?
현실에서는 갑작스러운 전근, 가족 문제, 재계약 거절 등 다양한 이유로 계약 기간이 남았음에도 이사를 가야 하는 상황이 생깁니다. 하지만 대부분의 집주인은 아직 계약 기간이 남았다며 보증금 반환을 거절하곤 하죠.
과연 이런 경우 임차인은 어떤 방법으로 계약을 해지하고 이사할 수 있을까요? 그리고 중개수수료(복비)는 누가 부담해야 할까요? 아래에서 자세히 알아보겠습니다.
1. 집주인의 잘못이 있는 경우
전세 계약 중도 해지를 가장 명확하게 인정받을 수 있는 경우는 ‘집주인의 귀책사유’가 있는 경우입니다.
예를 들어, 곰팡이, 누수, 결로, 심한 소음, 구조적 결함 등으로 정상적인 주거가 불가능할 정도의 하자가 있다면 임대인은 이를 고칠 의무가 있습니다.
이를 해결하지 않고 방치한다면 임차인은 계약의 목적이 달성되지 못했다는 이유로 법적으로 계약 해지를 주장할 수 있습니다.
이처럼 정당한 해지 사유가 인정되는 경우, 임차인은 새로운 세입자를 구하거나 중개수수료를 부담할 의무도 없습니다. 오히려 보증금을 바로 반환받아야 하며, 이사 비용이나 정신적 피해에 대한 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
2. 계약 갱신 전 상태에서의 중도 해지
아직 계약이 갱신되지 않은 원 계약 상태라면, 임차인은 원칙적으로 계약을 중도에 해지할 수 없습니다.
단, 집주인과의 합의 해지가 이루어지면 예외적으로 계약을 종료할 수 있습니다. 이때는 ‘계약 갱신 청구권 행사 여부’와 무관하며, 단순히 당사자 간의 동의가 핵심입니다.
합의 해지를 유도하려면 임차인이 새로운 세입자를 찾아오는 등의 ‘양보안’을 제시하는 것이 현실적입니다. 보통 이 과정에서 발생하는 복비(중개수수료)는 임차인이 부담하는 경우가 많은데, 법적으로 정해진 건 아닙니다.
다만 집주인이 동의해주는 대신 복비 부담을 요구하는 경우가 많기 때문에 임차인의 입장에선 복비를 감수하고라도 이사를 선택하는 경우가 많습니다.
이때 복비는 전세보증금에서 자동 공제될 수 없으며, 반드시 별도로 협의하거나 서면 동의를 받아야 합니다.
3. 계약 갱신 후의 해지 통보
만약 전세계약이 갱신된 상태라면 상황이 다릅니다.
특히 묵시적으로 갱신되었거나, 계약갱신 청구권을 행사해 연장된 상태에서는 주택임대차보호법에 따라 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
단, 이 경우 해지 통보 후 3개월이 지나야 해지 효력이 발생하므로, 그 이전에는 이사를 가더라도 법적으로는 계약이 유지된 상태입니다. 즉, 월세를 내거나 보증금을 당장 돌려받을 수 없을 수 있습니다.
따라서 이사일 기준으로 최소 3개월 전에는 내용증명이나 녹취 등 확실한 방식으로 계약 해지를 통보하는 것이 중요합니다.
그리고 중요한 점! 계약 갱신 후 해지 통보로 이사하는 경우에는 새로운 세입자를 구할 필요도 없고, 복비 역시 임차인이 부담할 필요가 없습니다.
중개수수료를 보증금에서 공제하는 것도 불법입니다.
계약 갱신 여부는 매우 중요
계약 갱신 전인지, 후인지에 따라 해지 방법과 복비 부담 여부가 완전히 달라집니다. 아래 표로 정리해볼게요.
| 상황 | 해지 방법 | 복비 부담 | 보증금 반환 시점 |
|---|---|---|---|
| 집주인의 귀책사유 | 즉시 계약 해지 가능 | 임대인 부담 | 즉시 |
| 계약 갱신 전 | 합의 해지 필요 | 임차인이 부담하는 경우 많음 | 세입자 구인 완료 시 |
| 계약 갱신 후 | 해지 통보 후 3개월 | 임대인 부담 | 3개월 후 |
계약 해지 통보 시 주의사항
‘나갈 수 있을까요?’ 같은 애매한 표현은 법적 통보로 인정되지 않습니다. 반드시 “이사하겠습니다”, “계약을 해지합니다” 같은 명확한 문장을 사용해야 하며, 가능한 한 내용증명 우편을 활용하는 것이 가장 안전합니다.
카톡이나 문자 메시지는 상대방의 답변(예: “알겠습니다”)이 있어야 효력이 인정됩니다. ‘읽음’ 표시만으로는 해지 통보가 인정되지 않는 경우가 많습니다.
정리하자면, 전세계약 만료 전 이사는 ‘집주인의 귀책사유’, ‘합의 해지’, ‘계약 갱신 후 해지 통보’ 세 가지 방식이 있으며, 그에 따라 복비 부담 여부와 이사 시점이 달라집니다. 내 상황에 맞는 방법을 선택하고, 증거 확보와 절차를 철저히 준비하는 것이 핵심입니다.
FAQ
전세계약 중도 해지하면 무조건 복비를 임차인이 내야 하나요?
반드시 그런 것은 아닙니다.
집주인 귀책사유나 계약 갱신 후 해지 통보에 의한 이사는 법적으로 복비를 임차인이 부담할 필요가 없습니다.
다만 계약 갱신 전 상황에서 합의 해지로 이사할 경우, 복비는 임차인이 부담하는 관행이 많습니다.
묵시적 갱신된 계약도 해지 통보가 가능한가요?
네. 묵시적 갱신 또한 계약 갱신에 해당되며, 주택임대차보호법에 따라 임차인은 언제든지 해지 통보가 가능합니다.
단, 3개월의 유예 기간이 있어 통보 후 3개월 뒤에 효력이 발생합니다.
내용증명 없이 문자나 카톡으로 해지 통보해도 되나요?
가능은 하지만 법적 다툼을 피하려면 ‘집주인의 답변’이 반드시 있어야 합니다.
단순한 1자 읽음 표시만으로는 효력을 인정받기 어려우므로, 가능하면 내용증명 우편으로 공식적인 해지 통보를 하는 것이 좋습니다.