분양권 전매 절차 완전정리｜초보도 이해하는 중도금 승계, 계약서, 피 계산법

분양권 전매는 등기 이전 전 단계에서 권리를 사고파는 거래 방식으로, 일반 매매보다 절차가 복잡합니다.

 

중도금 대출 승계, 계약서 작성, 프리미엄 계산, 명의변경 시기 등 신경 써야 할 부분이 많죠. 하지만 절차만 제대로 알면 실수 없이 안전하게 거래할 수 있습니다. 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

분양권 전매란?

분양권 전매는 아파트 완공 전에 분양받은 권리를 제3자에게 넘기는 거래입니다.

 

아직 등기가 나지 않은 상태이기 때문에 실제 부동산 매매가 아닌 ‘계약서상의 권리’에 대한 매매라고 볼 수 있습니다.

 

 

 

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분양권 전매 절차

① 분양권 시세 확인

분양권 시세는 네이버 부동산에서 '분양권' 필터를 적용해 조회하거나, 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 실제 거래 가격을 확인할 수 있습니다.

② 매도자 정보 확인

분양권은 등기가 없기 때문에 계약서상 명의자가 실제 권리자인지 확인해야 합니다. 시행사에 문의해 진위 여부를 확인하는 절차가 필요합니다.

③ 계약 체결 및 계약금 납부

공인중개사를 통해 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부합니다. 이때 계약서 원본은 중개사가 보관하며, 계약서상 특약사항도 꼼꼼히 작성해야 합니다.

④ 중도금 대출 승계

기존 매도자가 받은 중도금 대출을 매수인이 승계해야 합니다.

 

대부분 은행 방문 시 매도인과 매수인이 각자 방문하여 서명하는 방식이며, 승계가 안 되면 거래 자체가 무산될 수 있으므로 사전 확인이 필수입니다.

⑤ 명의 변경

잔금 지급과 동시에 명의 변경을 시행사에 요청합니다. 이때 필요한 서류(계약서, 신분증, 위임장 등)를 모두 준비해 공인중개사 입회 하에 진행합니다.

 

프리미엄(피) 계산법

프리미엄은 매도자가 분양가 외에 추가로 요구하는 권리금입니다. 다음과 같은 개념을 이해해 두면 좋습니다.

• 풀피: 분양가 + 프리미엄
• 무피: 프리미엄 없음 (분양가 그대로 매도)
• 마피: 분양가보다 낮은 금액에 매도

프리미엄 계산 시에는 계약금, 중도금 납부 현황, 확장비·옵션비 납부 여부 등을 종합해 실제 매수인이 지불해야 할 정상 지불금을 산정합니다.

 

계약서 작성 시 유의사항

실제 부동산 현장에서는 아래 내용을 계약서에 명확히 기재합니다.

• 분양가, 확장비, 옵션비 상세 기재
• 현재까지 납부 금액
• 프리미엄 금액
• 중도금 대출 승계 여부 및 승계 안될 시 대처 방안
• 잔금일 기준 정상 지불금
• 인지세 부담 주체 (매도·매수 각자 부담)
• 특약사항: 당첨 무효 시 원금 환불 및 손해배상 등

 

명의 변경 시기 및 잔금 처리

명의 변경은 잔금일에 맞춰 시행사와 동시에 진행해야 합니다.

 

매도·매수인이 동행해 잔금을 지급하고 명의 이전을 완료해야 하며, 이후 남은 중도금 및 잔금은 입주 지정 기간 내에 매수인이 직접 지급하게 됩니다.

 

중도금 대출 구조 이해

중도금 대출은 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증 아래 진행되며, DSR 등 소득 심사를 거의 받지 않습니다. 신용에 큰 문제가 없다면 대부분 승인됩니다.

 

입주시에는 기존 중도금 대출을 주택담보대출로 전환하며, 중도금 대출은 상환 처리됩니다. 따라서 잔금 대출은 기존 대출을 승계하거나 상환하는 구조로 이해하면 됩니다.

 

분양권 전매 시 유의할 점

• 중도금 이자 정산: 매수인이 승계할지 여부를 사전에 협의
• 계약 무효 대비: 중도금 대출 승계 불가 시 명의변경 특약 설정
• 입주 지정일 준수: 미준수 시 연체 발생 및 명도 통보 가능
• 양도소득세 신고: 매도인은 해당 거래에 대해 세무 신고를 해야 함

 

분양권 매도자와 매수자 각각의 체크리스트

매도자 체크사항

• 계약서 원본 보관
• 중도금 회차 및 이자 정리
• 확장비·옵션비 지불 내역
• 양도소득세 신고 일정 체크

매수자 체크사항

• 중도금 대출 승계 가능 여부 사전 확인
• 프리미엄 합리성 검토
• 정상 지불금 계산
• 특약 사항 꼼꼼히 검토

 

실제 거래 사례 예시

예를 들어 분양가가 6억이고, 중도금 3회차까지(총 1.8억) 납부된 상태에서 계약금 6천만 원, 확장비·옵션비 납부가 일부 된 상황이라면, 여기에 프리미엄 5천만 원을 더해 실제 매수인이 계약 시 납부해야 하는 금액은 1억 1,220만 원입니다.

 

나머지 잔금은 입주 지정일 전까지 매수인이 직접 시행사에 납부하게 됩니다.

 

분양권 전매는 아파트 등기 이전 단계에서 권리를 매매하는 방식으로, 중도금 대출 승계, 프리미엄(피) 계산, 명의 변경, 계약서 작성 등 절차가 복잡합니다.

하지만 분양권 시세 확인부터 계약, 대출 승계, 잔금 납부 및 명의 이전까지 단계별로 정확히 파악하면 안전한 거래가 가능합니다.

특히 중도금 대출 승계 여부, 프리미엄 금액의 합리성, 확장비·옵션비 내역 등을 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다.

 

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정리하자면, 분양권 전매는 절차가 복잡하지만 핵심만 알고 준비하면 실수 없이 안전한 거래가 가능합니다. 계약서 작성, 대출 승계, 프리미엄 계산 등을 꼼꼼히 확인하세요.

자주 묻는 질문(FAQs)

분양권 전매는 언제부터 가능한가요?

분양권 전매는 지역별·단지별로 제한 시기가 다르며, 일반적으로 분양 계약 후 일정 기간이 지나면 가능해집니다.

현재는 규제 완화로 계약 후 바로 가능한 지역도 많습니다.

중도금 대출 승계가 안 되면 거래가 무효가 되나요?

계약서 특약에 따라 달라집니다. 대부분 승계 불가 시 계약을 무효로 보지 않고, 매수인이 직접 대출을 받거나 명의를 변경하는 방식으로 협의합니다.

반드시 특약사항에 명시해 두어야 합니다.

프리미엄은 시세와 어떤 관련이 있나요?

프리미엄은 분양권 시세에 따라 달라집니다.

시세가 올라가면 프리미엄이 붙고, 떨어지면 마이너스 프리미엄(마피)로 거래되기도 합니다. 반드시 실거래가를 확인해 판단해야 합니다.

분양권 계약 해지 시 불이익은 없나요?

계약 해지 시에는 계약금 일부 또는 전부가 위약금으로 몰수될 수 있으며, 특약 내용에 따라 매도인이 손해배상을 해야 할 수도 있습니다.

해지 전 계약서를 다시 검토하세요.

 

 

분양권 전매는 중도금 대출 승계, 계약서 작성, 피 계산 등 복잡한 절차를 포함하지만 체계적으로 준비하면 누구나 안전하게 거래할 수 있습니다.