복등기 vs 미등기 전매 차이점, 알고 보면 불법인 부동산 거래 유형 정리

복등기와 미등기 전매는 부동산 시장에서 투기 및 탈세의 수단으로 악용되는 대표적인 불법 거래 방식입니다.

 

분양권 전매 제한 기간 중 이뤄지는 거래는 법적으로 금지되어 있음에도, 이를 모른 채 거래에 참여하는 사람도 많습니다.

 

 

복등기와 미등기 전매의 개념과 차이점, 그리고 왜 불법으로 간주되는지에 대해 아래 본문에서 자세히 알아보겠습니다.

 

복등기란?

복등기란 한 아파트의 소유권 등기를 두 번 연달아 하는 행위를 말합니다.

 

예를 들어, 분양권 당첨자가 분양권 전매 금지 기간 중 프리미엄을 받고 제3자에게 계약을 넘긴 경우, 전매 제한이 풀린 후 먼저 본인 명의로 소유권 이전 등기를 한 뒤, 바로 매수자 명의로 다시 등기하는 방식입니다.

 

이 과정에서 매수자는 매도자가 원래 부담해야 할 취득세 및 양도소득세까지 모두 부담하게 되며, 등기 이전에는 권리를 보호받기 어려워 매매 계약서에 공증을 받는 것이 일반적입니다.

 

미등기 전매란?

미등기 전매는 말 그대로 등기를 하지 않은 상태에서 다시 제3자에게 분양권을 되파는 행위입니다.

 

예컨대, 분양권을 취득한 사람이 등기를 하지 않고 다른 사람에게 권리를 넘겨 차익을 챙기는 경우입니다.

 

이런 방식은 아파트가 완공되기 전, 또는 등기 이전 단계에서 자주 이뤄지며, 등기부등본에는 명의자가 바뀐 기록이 남지 않아 세금 회피나 부동산 거래 내역 은폐 수단으로 악용됩니다.

 

복등기 vs 미등기 전매 차이점

구분	복등기	미등기 전매
등기 절차	2회 등기 (매도자 → 매수자)	등기 없음 (매도자 명의 유지)
거래 시점	전매 제한 해제 후	전매 제한 중
세금 부담	매수자가 취득세·양도세 모두 부담	세금 납부 회피 가능성
위험성	불법이지만 공증으로 보완 시도	권리 주장 어려움, 피해 발생 다수
법적 평가	불법 전매	더 명백한 불법행위

 

왜 불법일까? 부동산 전매 규제의 이유

정부는 부동산 시장 안정화를 위해 분양권 전매 제한 제도를 운영하고 있습니다.

 

투기 수요를 억제하고, 실수요자의 내 집 마련을 보호하기 위한 장치입니다. 복등기나 미등기 전매는 이런 규제를 우회해 차익을 노리는 투기 방식으로, 부동산 시장의 건전한 질서를 해치는 행위로 간주됩니다.

 

특히 미등기 전매의 경우 탈세 수단으로 활용되기도 하며, 계약 무효, 손해배상, 과태료 부과, 심지어 형사 처벌로 이어질 수도 있습니다.

 

 

 

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프리미엄 거래, 정말 괜찮을까?

복등기와 미등기 전매에서 주로 언급되는 것이 ‘프리미엄’입니다.

 

분양권 당첨자가 분양가 외에 추가로 요구하는 금액을 말하며, 실거래가보다 낮게 신고하거나 현금으로 거래되기도 합니다. 이런 경우 실거래가 신고 의무 위반, 양도차익 누락 등으로 인해 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.

 

게다가, 공증 계약이 있더라도 법적으로 효력이 보장되지 않거나, 해당 거래 자체가 무효로 판단될 수 있어 법적 분쟁 위험이 큽니다.

 

부동산 공증이 보호해줄까?

일부 투자자들은 복등기나 미등기 전매 계약서에 공증을 받아 권리를 확보하려고 합니다.

 

하지만 민사상의 강제집행 수단을 확보하기 위한 장치일 뿐, 행위 자체의 불법성을 무효화해주지는 못합니다. 따라서 공증이 있다고 해서 안전한 거래가 되는 것은 아닙니다.

 

실제 발생하는 피해 사례들

복등기 거래 후 등기를 약속받았지만 매도자가 연락이 끊기거나, 미등기 전매 후 건설사에서 계약 무효를 통보하는 등 실제 피해 사례가 적지 않습니다.

 

계약금이나 프리미엄을 돌려받지 못한 채 소송을 진행해야 하는 경우도 많습니다.

 

법원은 이런 계약에 대해 대부분 무효로 판단하고 있어, 투자자가 손해를 고스란히 떠안게 됩니다.

 

합법적인 분양권 거래는 어떻게?

분양권 전매는 전매 제한 기간 이후에, 정식 등기와 세금 신고 절차를 통해 이뤄져야 합니다.

 

시세차익이 발생했다면 양도소득세를 정당하게 납부하고, 거래 과정도 등기부등본 상의 정식 이전으로 마무리되어야만 법적인 보호를 받을 수 있습니다.

 

복등기와 미등기 전매는 분양권 전매 제한을 위반하는 불법 거래 방식으로, 부동산 투기와 세금 탈루 수단으로 악용됩니다.

복등기는 2회 등기를 통해 제3자에게 넘기는 방식이며, 미등기 전매는 등기 없이 분양권을 재판매하는 것입니다.

모두 법적으로 무효로 판단될 수 있으며, 피해 발생 가능성과 세무조사, 형사처벌까지 이어질 수 있습니다. 안전한 부동산 거래를 위해선 전매 제한 기간을 준수하고, 정식 등기와 세금 신고 절차를 따르는 것이 필수입니다.

정리하자면, 복등기와 미등기 전매는 모두 분양권 전매 제한을 피하기 위한 불법 행위이며, 세금 탈루나 피해 발생 위험이 높습니다.

안전하고 합법적인 거래를 위해선 전매 제한 기간 준수와 정식 등기 절차가 반드시 필요합니다.

자주 묻는 질문 (FAQs)

복등기란 무엇인가요?

복등기는 분양권 전매 제한 기간 중 제3자에게 계약을 넘긴 후, 전매 제한이 풀리면 본인 명의로 먼저 등기한 뒤 다시 매수자 명의로 등기하는 이중 등기 방식입니다.

취득세·양도세 부담이 크고 불법으로 간주됩니다.

미등기 전매란 무엇인가요?

미등기 전매는 분양권을 정식 등기 없이 제3자에게 재판매하는 방식으로, 아파트 완공 전 자주 발생하며 세금 회피 및 거래 내역 은폐 수단으로 악용됩니다.

복등기와 미등기 전매의 차이는 무엇인가요?

복등기는 2회 등기를 전제로 하며 전매 제한 해제 후 진행되는 반면, 미등기 전매는 등기 자체 없이 제한 기간 중 거래됩니다.

복등기는 세금 부담이 크고, 미등기 전매는 탈세와 권리 침해 위험이 큽니다.

프리미엄 거래도 불법인가요?

전매 제한 기간 중 프리미엄을 받고 거래하는 것은 불법입니다.

실거래가보다 낮게 신고하거나 현금으로 거래될 경우 세무조사 대상이 될 수 있고, 계약 자체가 무효 처리될 수 있습니다.

공증 계약서를 작성하면 안전한가요?

공증은 민사상의 강제집행을 위한 보완책일 뿐, 불법 거래 자체를 합법화하지 못합니다.

공증이 있어도 거래가 무효가 되거나 손해가 발생할 수 있습니다.

합법적인 분양권 전매 방법은?

전매 제한 기간 이후 정식 계약서 작성, 등기 절차 이행, 세금 신고를 통해 거래해야 합니다.

양도차익이 발생하면 양도소득세를 정당하게 납부해야 법적 보호를 받을 수 있습니다.

복등기는 공증을 받으면 법적으로 문제가 없나요?

아니요. 공증은 계약의 존재와 내용을 확인해주는 역할일 뿐, 불법적인 거래 자체를 합법화해주지는 않습니다.

복등기 자체가 위법한 행위로 간주되면, 공증이 있어도 법적 보호를 받을 수 없습니다.

분양권 전매는 언제부터 가능하나요?

분양권 전매 가능 시점은 아파트 분양 시 정해진 '전매 제한 기간' 이후부터입니다.

이 기간은 지역이나 사업 유형에 따라 6개월에서 최대 10년까지 달라질 수 있습니다.

복등기와 미등기 전매 모두 세금 문제가 발생하나요?

네. 복등기의 경우 매수자가 취득세와 양도소득세를 떠안게 되고, 미등기 전매는 아예 세금 신고가 누락되어 탈세 문제가 발생합니다.

세무조사 시 추징 및 가산세 부과 대상이 됩니다.

 

 

복등기와 미등기 전매는 부동산 거래 시 흔히 간과되지만 명백한 불법 행위입니다. 세금 부담과 권리 보호 측면에서도 위험성이 크므로 반드시 정식 등기 절차를 따르는 것이 안전합니다.