가족 간 부동산 거래, 매매 vs 증여 유리한 선택은? 절세 전략 총정리

부동산을 가족 간에 이전할 때 가장 큰 고민은 매매와 증여 중 어느 것이 더 유리한가입니다. 단순히 세금 부담만 고려하는 것이 아니라, 가정별 상황에 맞는 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.

 

 

매매와 증여의 세금 차이, 유리한 선택 기준, 절세 방법 등을 아래에서 자세하게 알아보겠습니다.

 

 

가족 간 부동산 거래, 왜 매매를 고려할까?

부모가 자녀에게 부동산을 넘겨주는 방법은 크게 두 가지입니다.

• 증여: 무상으로 부동산을 이전하는 방식
• 매매: 시세보다 저렴한 가격에 자녀에게 매도하는 방식

일반적으로 가족 간 거래는 세금을 줄이면서 자산을 이전하려는 목적으로 이루어집니다. 증여세 부담을 줄이면서도 합법적인 절세 방법을 찾기 위해 매매를 활용하는 경우가 많습니다.

 

 

가족 간 매매 vs 증여 세금 비교

가족 간 매매 시 세금

구분	세금 종류	부담 주체	세율
양도소득세	부모가 양도세 납부	부모	6~45% (비과세 가능)
취득세	자녀가 주택 구입 시 납부	자녀	1.1~3.3% (6억 이하 주택 1.1%)
증여세	시세보다 30% 이상 낮게 거래하면 증여세 과세	자녀	10~50%

가족 간 증여 시 세금

구분	세금 종류	부담 주체	세율
증여세	증여재산공제 초과 시 납부	자녀	10~50%
취득세	증여 취득세 납부	자녀	4%
양도소득세	없음	-	-

가족 간 매매는 양도소득세가 발생하지만, 취득세율이 낮고 증여세를 피할 수 있습니다. 반면 증여는 양도소득세가 없지만 높은 증여세가 부과됩니다.

 

 

가족 간 매매, 유리한 경우

양도소득세 비과세 요건을 충족할 경우

• 부모가 1세대 1주택자로서 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주한 경우
• 비과세 혜택을 적용받아 양도소득세 없이 자녀에게 주택을 이전 가능

시세보다 저렴하게 부동산을 넘길 경우

• 시가의 70% 이상에 매매하면 증여세 회피 가능
• 예: 10억 원짜리 아파트를 7억 원에 자녀에게 매도 → 3억 원 증여 효과

자녀가 취득세 부담을 줄이고 싶을 경우

• 매매 취득세 1.1~3.3% vs 증여 취득세 4%
• 6억 원 이하 주택을 매매할 경우 1.1%로 취득세 절감 가능

부모가 현금 확보가 필요한 경우

• 부모가 매매 대금으로 생활비, 병원비 등에 활용 가능
• 증여보다 재산 이전 후 활용도가 높음

 

가족 간 매매, 절세 전략

전략 1) 전세를 활용한 절세

• 부모가 전세를 끼고 자녀에게 매도 → 자녀의 초기 자금 부담 최소화
• 예: 10억 원 주택을 부모가 자녀에게 7억 원에 매매, 전세 5억 원 포함 → 자녀는 2억 원만 필요

전략 2) 자녀가 주택을 비조정지역에서 취득

• 조정대상지역이 아닌 지역에서 취득 시 2년 보유만으로 양도세 비과세
• 1주택 유지 시 장기보유특별공제 혜택 활용 가능

전략 3) 재개발·재건축 지역 매매 활용

• 부모가 재개발·재건축 물건을 자녀에게 저가 매매 → 분양권 가치 상승 시 자녀 이득
• 예: 6억 원 시가의 재개발 다세대주택을 3억 원에 가족 간 매매 후, 향후 아파트 분양가 10억 원 상승 효과

 

가족 간 증여, 유리한 경우

부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 경우

• 매매 시 양도세 부담이 커지는 경우 증여가 유리

장기적으로 상속세 절세가 필요한 경우

• 상속세율 30~50%를 고려할 때 미리 증여하면 세금 부담 완화 가능

 

가족 간 부동산 거래는 매매와 증여 두 가지 방법이 있으며, 세금 부담과 절세 전략에 따라 선택이 달라집니다.

부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 매매가 유리하며, 시세의 70% 이상에서 거래해야 증여세를 피할 수 있습니다. 매매 시 양도소득세가 발생하지만, 취득세가 낮고 부모가 현금을 확보할 수 있습니다.

반면, 증여는 양도소득세 부담이 없지만, 증여세와 취득세가 높아질 수 있습니다. 장기적인 상속세 절세가 필요하다면 증여를 고려하는 것이 좋습니다.

 

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정리하자면,

• 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 매매가 유리
• 취득세 부담을 줄이려면 매매, 증여세 부담을 줄이려면 증여
• 부모가 현금을 필요로 하면 매매가 유리
• 장기적인 상속세 절세 목적이라면 증여 고려

각 가정의 재산 상황과 절세 전략에 따라 매매와 증여를 신중히 선택하는 것이 중요합니다.

FAQ

가족 간 부동산 매매와 증여 중 어떤 것이 더 유리할까요?

매매와 증여의 유리함은 상황에 따라 다릅니다.

부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 매매가 유리하며, 취득세 부담을 줄이고 싶다면 매매를 고려하는 것이 좋습니다.

반면, 장기적인 상속세 절세 목적이 있다면 증여를 활용하는 것이 유리할 수 있습니다.

가족 간 부동산 거래 시 증여세가 부과되는 기준은 무엇인가요?

시세보다 30% 이상 낮은 가격으로 부동산을 매매할 경우, 시세 차액에 대해 증여세가 부과됩니다.

따라서 시가의 70% 이상에서 거래를 진행해야 증여세를 회피할 수 있습니다.

부모가 자녀에게 부동산을 매매하면 양도소득세 부담은 어떻게 되나요?

부모가 1세대 1주택자로 2년 이상 보유하고 실거주한 경우, 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

그러나 다주택자의 경우 양도세율이 높아질 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

부모가 자녀에게 증여하는 경우 세금 부담은 어떻게 되나요?

증여세는 자녀가 부담하며, 증여재산공제 한도를 초과하면 10~50%의 증여세율이 적용됩니다.

또한 취득세가 4% 부과되므로 매매보다 부담이 커질 수 있습니다.