10억 아파트 증여 시 세금 2억 5천? 절세 방법 총정리

부모가 자녀에게 10억 원 상당의 아파트를 증여할 경우, 증여세와 취득세를 포함하여 약 2억 5천만 원의 세금을 부담해야 합니다.

하지만 적절한 절세 전략을 활용하면 이 금액을 1억 6천만 원 이하, 심지어 1천만 원대로 줄일 수도 있습니다.

 

 

증여세 계산 방법과 절세 팁, 부담부증여 및 저가 양수도를 활용한 전략까지 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

 

10억 아파트 증여 시 기본 세금 계산

부모가 자녀에게 10억 원 상당의 아파트를 증여하는 경우, 발생하는 세금은 다음과 같습니다.

기본 증여세 계산

항목	계산 방식	금액
증여재산가액	10억 원	10억 원
증여재산 공제 (성년 자녀 기준)	-5천만 원	9억 5천만 원
과세표준	9억 5천만 원	9억 5천만 원
증여세 (세율 30%)	9억 5천만 원 × 30% - 누진공제 6천만 원	2억 2천 500만 원
신고세액 공제 (3%)	-675만 원	2억 1천 825만 원

추가 부담: 증여 취득세

• 취득세율: 3.5%
• 10억 원 × 3.5% = 3천 5백만 원

즉, 최종 부담해야 할 세금 총액은 약 2억 5천만 원이 됩니다.

 

 

증여세 절세 방법 3가지

미리 현금 증여 활용

• 부모는 자녀에게 10년마다 5천만 원(미성년자는 2천만 원)까지 증여세 없이 증여 가능
• 태어나자마자 2천만 원 → 10살 2천만 원 → 20살 5천만 원 → 30살 5천만 원
• 최대 1억 4천만 원까지 증여 가능 (세금 없음)

미리 증여할수록 절세 효과가 커지므로 일찍 계획하는 것이 유리합니다.

신고 기한 내 신고하기

• 증여세 신고 기한: 증여 발생 후 3개월 내
• 기한 내 신고하면 3% 세금 할인 (2억 2천 500만 원 → 2억 1천 825만 원)

정부는 과거 10% 할인에서 3%까지 줄여왔으며, 향후 폐지될 가능성이 높으므로 적극 활용!

증여세 대납 금지

• 부모가 증여세를 대신 납부하면 추가 증여세 발생
• 2억 5천만 원 대납 시 추가 증여세 약 3억 원 발생 가능

증여세는 반드시 자녀 본인 자금으로 납부해야 합니다.

 

 

증여세 1천만 원대로 줄이는 방법

부담부증여 활용

• 부담부증여는 부채가 있는 부동산을 증여하는 방법
• 예) 10억 원짜리 아파트에 5억 원 대출이 있다면, 5억 원은 양도로 간주
• 부모는 5억 원에 대한 양도소득세 부담, 자녀는 5억 원에 대한 증여세만 부담
• 결과적으로 증여세 절반 절감 가능

단, 부모의 양도소득세 부담이 있을 수 있으므로 시뮬레이션 필수!

저가 양수도 활용

• 특수관계인 간 시세의 70% 이상 가격으로 거래하면 증여세 피할 수 있음
• 예) 10억 원짜리 아파트를 7억 원에 매매 → 3억 원 절세 효과
• 자녀는 매수금액 일부를 전세, 대출 등으로 조달 가능

단, 70% 미만 가격으로 거래하면 차액에 대한 증여세 부과 가능!

장기적인 상속세 절세 계획

• 부모의 상속세 부담이 높은 경우 미리 증여로 절세 가능
• 상속세율 30~50% 대비 증여세율 10~30%가 유리
• 상속 개시 전 10년 이내 증여는 상속세 포함되므로 미리 진행하는 것이 중요

10년 이상 분산 증여하면 상속세 부담 없이 이전 가능!

 

 

부모가 자녀에게 10억 원 상당의 아파트를 증여하면 약 2억 5천만 원의 세금이 발생하지만, 절세 전략을 활용하면 1억 원 이상 절감할 수 있습니다.

부담부증여를 활용하면 증여세를 절반으로 줄일 수 있으며, 저가 양수도를 이용하면 최대 3억 원까지 추가 절세가 가능합니다. 또한, 미리 10년 주기로 증여를 진행하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

증여세 절세를 위해서는 사전 계획이 필수이며, 신고 기한을 준수하고 증여세 대납을 피해야 합니다.

 

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정리하자면,

• 기본 증여 시 세금 약 2억 5천만 원 발생
• 미리 증여하면 1억 원 이상 절세 가능
• 부담부증여 활용 시 증여세 절반 이상 절감 가능
• 저가 양수도를 활용하면 최대 3억 원 추가 절세 가능
• 상속세 절세를 고려해 장기적으로 증여 계획을 세워야 함

증여세 부담을 최소화하려면 미리 증여 계획을 세우고, 적절한 절세 전략을 활용하는 것이 중요합니다.

FAQ

부모가 자녀에게 아파트를 증여하면 세금은 얼마나 발생하나요?

부모가 자녀에게 10억 원 상당의 아파트를 증여할 경우, 증여세와 취득세를 포함하여 약 2억 5천만 원의 세금이 발생합니다.

다만, 절세 전략을 활용하면 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

증여세를 줄이는 방법에는 어떤 것이 있나요?

증여세 절세 방법으로는
- 10년마다 5천만 원까지 무세금 증여
- 기한 내 신고로 3% 세금 할인
- 부담부증여 활용
- 저가 양수도 활용
- 장기적 상속세 절세 계획 등이 있습니다.

부담부증여란 무엇이며, 어떻게 절세할 수 있나요?

부담부증여는 부채가 있는 부동산을 증여하는 방법으로, 부채 부분은 양도로 간주되어 증여세 부담이 절반 이하로 줄어듭니다.

단, 부모가 양도소득세를 부담해야 하므로 사전 시뮬레이션이 필요합니다.

저가 양수도를 활용한 절세 방법이란?

특수관계인 간 부동산 거래 시 시세의 70% 이상 가격으로 매매하면 증여세를 피할 수 있습니다.

예를 들어 10억 원짜리 아파트를 7억 원에 매매하면 3억 원 절세 효과를 볼 수 있습니다.

증여세를 부모가 대신 내주면 문제가 되나요?

부모가 증여세를 대신 납부하면 추가 증여로 간주되어 또 다른 증여세가 부과될 수 있습니다.

따라서 자녀가 직접 세금을 납부하는 것이 중요합니다.