10억 아파트 증여 시 세금 2억 5천? 절세 방법 총정리

부모가 자녀에게 10억 원 상당의 아파트를 증여할 경우, 증여세와 취득세를 포함하여 약 2억 5천만 원의 세금을 부담해야 합니다.

하지만 적절한 절세 전략을 활용하면 이 금액을 1억 6천만 원 이하, 심지어 1천만 원대로 줄일 수도 있습니다.
 

 
증여세 계산 방법과 절세 팁, 부담부증여 및 저가 양수도를 활용한 전략까지 아래에서 자세히 알아보겠습니다.
 
 

10억 아파트 증여 시 기본 세금 계산

부모가 자녀에게 10억 원 상당의 아파트를 증여하는 경우, 발생하는 세금은 다음과 같습니다.

기본 증여세 계산

추가 부담: 증여 취득세

• 취득세율: 3.5%
• 10억 원 × 3.5% = 3천 5백만 원

즉, 최종 부담해야 할 세금 총액은 약 2억 5천만 원이 됩니다.
 
 

증여세 절세 방법 3가지

미리 현금 증여 활용

• 부모는 자녀에게 10년마다 5천만 원(미성년자는 2천만 원)까지 증여세 없이 증여 가능
• 태어나자마자 2천만 원 → 10살 2천만 원 → 20살 5천만 원 → 30살 5천만 원
• 최대 1억 4천만 원까지 증여 가능 (세금 없음)

미리 증여할수록 절세 효과가 커지므로 일찍 계획하는 것이 유리합니다.

신고 기한 내 신고하기

• 증여세 신고 기한: 증여 발생 후 3개월 내
• 기한 내 신고하면 3% 세금 할인 (2억 2천 500만 원 → 2억 1천 825만 원)

정부는 과거 10% 할인에서 3%까지 줄여왔으며, 향후 폐지될 가능성이 높으므로 적극 활용!

증여세 대납 금지

• 부모가 증여세를 대신 납부하면 추가 증여세 발생
• 2억 5천만 원 대납 시 추가 증여세 약 3억 원 발생 가능

증여세는 반드시 자녀 본인 자금으로 납부해야 합니다.
 
 

증여세 1천만 원대로 줄이는 방법

부담부증여 활용

• 부담부증여는 부채가 있는 부동산을 증여하는 방법
• 예) 10억 원짜리 아파트에 5억 원 대출이 있다면, 5억 원은 양도로 간주
• 부모는 5억 원에 대한 양도소득세 부담, 자녀는 5억 원에 대한 증여세만 부담
• 결과적으로 증여세 절반 절감 가능

단, 부모의 양도소득세 부담이 있을 수 있으므로 시뮬레이션 필수!

저가 양수도 활용

• 특수관계인 간 시세의 70% 이상 가격으로 거래하면 증여세 피할 수 있음
• 예) 10억 원짜리 아파트를 7억 원에 매매 → 3억 원 절세 효과
• 자녀는 매수금액 일부를 전세, 대출 등으로 조달 가능

단, 70% 미만 가격으로 거래하면 차액에 대한 증여세 부과 가능!

장기적인 상속세 절세 계획

• 부모의 상속세 부담이 높은 경우 미리 증여로 절세 가능
• 상속세율 30~50% 대비 증여세율 10~30%가 유리
• 상속 개시 전 10년 이내 증여는 상속세 포함되므로 미리 진행하는 것이 중요

10년 이상 분산 증여하면 상속세 부담 없이 이전 가능!
 

정리하자면,

• 기본 증여 시 세금 약 2억 5천만 원 발생
• 미리 증여하면 1억 원 이상 절세 가능
• 부담부증여 활용 시 증여세 절반 이상 절감 가능
• 저가 양수도를 활용하면 최대 3억 원 추가 절세 가능
• 상속세 절세를 고려해 장기적으로 증여 계획을 세워야 함

증여세 부담을 최소화하려면 미리 증여 계획을 세우고, 적절한 절세 전략을 활용하는 것이 중요합니다.

FAQ

부모가 자녀에게 아파트를 증여하면 세금은 얼마나 발생하나요?

증여세를 줄이는 방법에는 어떤 것이 있나요?

부담부증여란 무엇이며, 어떻게 절세할 수 있나요?

저가 양수도를 활용한 절세 방법이란?

증여세를 부모가 대신 내주면 문제가 되나요?