손피 뜻, 양도세 부담 계산까지! 아파트 분양권 매매 시 주의점 총정리

분양권 전매는 아파트 매입보다 훨씬 더 복잡하고, ‘손피’, ‘양도세’, ‘전매제한’ 등 초보자가 이해하기 어려운 요소들이 많습니다.

매도인과 매수인 간의 책임 분배, 중도금 대출 승계, 프리미엄 계산법 등을 제대로 파악하지 않으면 낭패를 볼 수 있죠.

 

 

분양권 매매 시 반드시 짚고 넘어가야 할 절차와 주의사항, 그리고 손피 개념과 양도소득세 부담 계산까지 실전 중심으로 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

분양권 전매란?

분양권 전매란 아파트가 준공되기 전에 당첨자가 그 권리를 다른 사람에게 넘기는 것을 의미합니다.

 

청약에 떨어졌거나 직접 청약에 참여하지 못한 사람이 새롭게 기회를 얻을 수 있는 방법이기도 합니다. 하지만 실거래가 아닌 권리 이전이기 때문에 규제가 많고, 절차도 복잡합니다.

 

 

손피, 무피, 마피 뜻

• 손피란 '손에 쥐는 프리미엄'의 줄임말로, 매도인이 실제로 받는 웃돈입니다. 이 금액은 종종 양도소득세와 관련되어 거래금액보다 높아질 수 있습니다.
• 무피는 웃돈 없이 원금만 받고 분양권을 넘기는 경우,
• 마피는 마이너스 프리미엄으로, 매도인이 오히려 돈을 얹어줘야 하는 상황입니다.

 

 

 

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프리미엄 계산법 및 손피 양도세 부담

분양권 매매 시 총 매입 금액은 다음의 요소들을 합산하여 계산합니다.

• 계약금
• 납부한 중도금
• 발코니 확장 및 유상옵션 비용
• 프리미엄 (손피)

손피의 양도세는 보통 1차와 2차로 나뉘어 발생합니다.

 

예를 들어, 손피 3천만 원일 경우 66% 세율 기준으로 1차 양도세는 약 1,980만 원, 이 금액에 대한 2차 양도세는 약 1,306만 8천 원으로 총 약 3,286만 원이 됩니다.

 

이를 모두 매수인이 부담하게 되면 실제 웃돈은 3천만 원이 아니라 약 6천만 원이 넘는 셈입니다.

 

그래서 실무에서는 손피 금액의 2배 정도를 프리미엄 부담으로 간주하는 것이 일반적입니다.

 

분양권 매매 절차 및 계약 순서

1. 가계약

가계약은 본 계약 이전에 매물을 확정하기 위한 임시계약입니다. 보통 계약금 일부를 입금하며 문자 또는 메신저로 조건을 남겨두는 것이 분쟁 방지에 도움이 됩니다.

2. 본 계약

본 계약 시 준비할 서류는 다음과 같습니다.

• 매도인: 분양계약서, 유상옵션 계약서, 신분증, 도장
• 매수인: 신분증, 도장, 거래금액

잔금은 보통 분양권 명의변경일에 맞춰 진행됩니다.

 

중도금 대출 승계 여부 확인

분양권은 중도금 대출이 연계된 경우가 대부분입니다.

 

이 대출은 1~6차로 나눠 발생하며, 매수인은 이를 그대로 승계해야 합니다. 하지만 매수인의 신용도에 따라 대출 승계가 불가능할 수도 있으므로 거래 전 반드시 해당 은행에 승계 가능 여부를 문의해야 합니다.

 

발코니 확장 및 유상옵션 체크

발코니 확장과 옵션 계약 여부는 동·호수마다 다릅니다.

 

시스템에어컨, 빌트인 가전, 붙박이장 등 유상옵션 여부에 따라 총 매입 금액이 달라지므로 사전에 계약서를 확인해야 합니다.

 

전매제한 및 명의변경 가능 여부 확인

전매가 가능한지 여부는 지역·단지마다 다릅니다. 특히 수도권 투기과열지구에서는 입주 전 전매가 불가능한 경우가 많습니다.

 

또한 분양사 측에서 명의변경 허용 시점, 횟수, 제한 조건 등을 사전에 확인해야 원활한 거래가 가능합니다.

 

실거래 신고 및 거래 방식 선택

분양권 거래 후 30일 이내 실거래 신고가 의무입니다. 공인중개사를 통한 거래 시 일반적으로 중개사가 처리하지만, 직거래일 경우 지자체에 직접 신고해야 합니다.

 

직거래의 경우 수수료는 아끼지만 분쟁 발생 가능성이 높고, ‘다운계약서’ 작성 등의 위험에 노출될 수 있어 주의가 필요합니다.

 

다운계약서의 위험성

분양권 거래 시 다운계약서로 실거래가를 축소 신고하면 세금은 줄일 수 있지만, 추후 세무조사로 인해 더 큰 세금과 가산세를 물게 될 수 있습니다.

 

특히 손피와 관련된 양도세 계산 시 국세청에 포착될 가능성이 높아 ‘합법적 절세’만 고려해야 합니다.

 

계약서류 및 실무 요령

분양권 계약은 실거래 계약서 외에도 분양계약서, 유상옵션 계약서, 대출 약정서 등을 반드시 사본으로라도 확보해야 하며, 문자나 카카오톡으로 주요 조건(잔금일, 프리미엄, 대출 승계 여부 등)을 남기는 것이 중요합니다.

 

아파트 분양권 전매는 일반 아파트 매입보다 절차가 복잡하고, 손피·양도세·중도금 대출 승계 등 초보자에게 까다로운 요소들이 많습니다.

특히 손피는 실제 웃돈 외에도 높은 세금 부담이 따라붙기 때문에 정확한 프리미엄 계산법이 중요합니다.

또한 전매제한 여부, 명의변경 시점, 실거래 신고 등 실무 절차를 놓치면 낭패를 볼 수 있습니다. 공인중개사 없이 거래도 가능하지만 분쟁 예방을 위해 문서와 메시지 기록을 철저히 남기는 것이 안전합니다.

정리하자면, 분양권 전매는 아파트 매매보다 더 많은 정보와 전략이 필요한 거래입니다. 손피 개념, 양도세 계산법, 계약 절차를 제대로 이해하고 대비한다면 매수자 입장에서도 좋은 기회를 잡을 수 있습니다.

FAQs

분양권 전매 시 손피 거래는 불법인가요?

손피 자체는 불법이 아니며, 분양권을 웃돈 주고 사고파는 것은 법적으로 허용됩니다.

다만, 세금을 줄이기 위해 다운계약서를 작성하거나 실거래가를 허위로 신고하는 경우는 불법이며, 세무조사 시 가산세 등의 불이익을 받을 수 있습니다.

프리미엄이 없는데도 양도세가 발생할 수 있나요?

네, 분양가보다 낮게 팔았더라도 세무당국은 시세 기준으로 판단하여 양도차익이 있다고 보면 세금을 부과할 수 있습니다.

따라서 분양권 계약 내용과 실제 거래 내역을 투명하게 관리해야 세무상 불이익을 피할 수 있습니다.

중도금 대출 승계가 안 되는 경우 어떻게 하나요?

매수인의 신용도나 조건에 따라 중도금 대출 승계가 불가능한 경우가 있습니다.

이 경우 매수인이 직접 대출을 상환해야 하므로, 계약 전 해당 금융기관에 승계 가능 여부를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

공인중개사 없이 분양권 매매해도 되나요?

직거래도 가능하지만 실거래 신고, 권리관계 확인, 분쟁 대비 등의 측면에서 공인중개사를 통한 거래가 더 안전합니다.

특히 양도세 관련 리스크가 높은 손피 거래에서는 전문가의 중재가 중요할 수 있습니다.

분양권 전매 가능한 시점은 언제인가요?

분양권 전매 가능 시점은 지역과 단지에 따라 다릅니다.

수도권 투기과열지구의 경우 입주 전에는 명의변경 자체가 불가한 경우가 많아, 반드시 분양사나 해당 지자체 고시에 따라 확인해야 합니다.

 

 

아파트 분양권 전매 시 주의할 점부터 손피 개념과 양도세 계산법까지, 실수 없이 진행하려면 반드시 체크해야 할 실전 가이드를 소개합니다.